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碧桂园的少数派报告:债务攀升借钱成本反弹升高

返回>来源:   发布时间:2019-09-03 21:33    

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未来十年,这个不断创造财富奇迹的市场终究还会发生什么,碧桂园这匹黑马能否继续一路狂奔下去,似乎没有人可以预知。

“三线之王”碧桂园日前公布的2019年半年报显示,上半年收入2020.1亿,同比增长53.2%,以半年报成绩来看,这将是碧桂园2007年上市以来的第三高,仅次于2013年上半年的60.7%和去年上半年的69.67%。2018年碧桂园全年收入同比增速为67.07%。这意味着在去年爆发各种安全事故之后,这家依靠三四线城市起家的房地产企业仍然没有减速的迹象。


2007年上半年碧桂园收入仅有60.34亿,2019年上半年收入2020.1亿,12年时间,碧桂园收入规模增长了将近34倍。碧桂园以黑马姿态从房地产行业中杀出重围,目前其收入规模仅次于中国恒大,已经远远把曾经的“地产一哥”万科甩到身后。但是围绕在碧桂园身上的争议还远远没有散去。


“贴牌”碧桂园


2018年年报显示,碧桂园处于开发中的项目共有2165个,2148个位于中国内地。而内地的项目遍布31个省、1156个县。这意味着在2018年,大陆内地1156个县,平均每个县有将近2个碧桂园楼盘在同时开发。


毫不夸张的说,碧桂园在“开发”全中国!




2007年4月,碧桂园在港交所上市,时年,其有45个项目处于各种开发阶段,其中26个位于广东省。此时的碧桂园,还是偏居华南一隅的开发商。



碧桂园从一个区域性开发商,迅速跻身一线,项目遍布全国,一个重要的“武器”就是借助大量的联营与合营企业。


那么联营企业和合营企业贡献了多少呢?



2019年半年报和2018年年报,碧桂园仅仅公布了权益合同销售面积和权益合同销售金额,并未公布全部的合同销售金额,不过我们从之前的财报中可窥一斑。


2018年半年报显示,碧桂园连同合营企业及联营企业共实现合同销售金额4124.9亿,合同销售面积4388.9万平米,其中归属于碧桂园股东的权益销售金额和权益销售面积分别为3108.2亿、3388.5万平米,占全部数据的比例分别为76%和78%。或者也可以说联营与合营企业占了全部项目的24%和22%。


再看看碧桂园拿地的情况,2018年半年报显示,碧桂园连同合营企业及联营企业在中国内地的可建总建筑面积为36420万平方米,归属于碧桂园股东的为22950万平方米,意味着各种以碧桂园名义在全国拿下的土地,碧桂园在权益上只占有63%。


进一步分析碧桂园在具体项目中所占权益也可以看出,合营企业及联营企业在碧桂园各地占有的权益越来越大。




2017年年报披露的合同销售前100的项目中,碧桂园.燕山公馆,碧桂园只占有5%的权益,真正的“贴牌”项目。还有大量项目碧桂园的权益不到50%:位于广州番禺的亚运城项目,占有权益27%;位于惠州的碧桂园.十里银滩,占有权益37%;位于武汉的碧桂园泰富国际,占有权益20%;位于秦皇岛的碧桂园.首府项目,占有权益20%……


碧桂园通过合营企业及联营企业大规模扩张始于2015年,在这一年年报中,碧桂园首次披露来自合营企业及联营企业销售数据。这一年碧桂园权益合同销售金额1244.5亿,权益合同销售面积1950万平米;而与合营、联营企业的合同销售金额与销售面积分别为1401.6亿、2153万平米。不过此时碧桂园在全部项目中占比仍然较大,分别占89%和91%,如今已经下降了20个百分点。



在大规模推行这一策略之后,碧桂园在全国同时开发的项目爆发式增长,2017年,碧桂园同时开发的项目有1468个,到了2018年年中,这一数据暴增至2003个,半年时间同时上马了535个项目。



这种模式虽然有助于快速扩大规模,但是带来的一大恶果在2018年也开始集中爆发,那就是全国多地发生碧桂园坍塌致死案,有媒体统计当时在六七月份,不到40天时间内,碧桂园发生3次坍塌,造成7人死亡。8月份,碧桂园召开媒体见面会,被爆出给到场媒体送上了丰厚的礼品“封口”。



在2018年年报中,碧桂园创始人杨国强用81个字对当年发生的安全事故进行了反思,称要“确保碧桂园走在正确的道路上”。


大干快上引来的房屋质量投诉也频频爆发,五星碧桂园在全国各地也迎来房主的维权投诉高峰。




2019年半年报,碧桂园没有公布全国多少项目同时在开发。从2018年年报,也不再披露碧桂园与合营、联营企业全部的合同销售金额与合同销售面积,只公布了属于碧桂园自己的权益数据。


少数股东权益的“黑匣子”


2019年半年报披露,碧桂园实现净利润230.6亿,同比增长41.3%,但是归属于碧桂园股东的利润仅为156.35亿,而少数股东分享了74.22亿利润,拿走了全部利润的33%,这也意味着少数股东在结转项目中权益占比在升高。


在2017年之前,碧桂园归母净利润大概占全部利润的90%以上,从2018年开始,少数股东分享的利润猛增。2017年,归属于少数股东的净利润占全部利润的10%,2018年半年报显示,非控制性权益占有净利润总数的21%,到了2018年底,这一数据上升到29%。



碧桂园少数股东在净利润中的占比


少数股东来自两个方面,一部分是外部的联营与合营企业,另外一部分就是房产公司的内部人跟投。



碧桂园的内部跟投制度起于2014年10月,目的是让操盘项目员工同公司利益捆绑。根据2017年半年报披露,截至2017年6月30日,员工跟投的项目达到973个,此后碧桂园再没有公布这一数据。当然,我们也更无法了解更详细的项目跟投数据。


对比中国海外发展年报,2019年半年报显示,中海外2019年上半年净利润254.56亿港元,非控股权益只有5.15亿港元,占比2%。也就是说碧桂园与中海外的净利润相差无几,但是归属于股东的净利润,相差了70亿。




近年来,包括碧桂园在内的房地产企业少数股东权益占比越来越高,但是具体构成,特别是内部人跟投情况如同一个黑盒子,外人无法窥其全貌。内部人跟投确实有助于员工与公司利益的绑定,但是从净利润来看,少数股东权益占比已经非常之高,毕竟这已经远远不是“少数人”的利益了。



债务总额攀升 借钱成本反弹升高


为了显示自身稳健的形象,在2019年中期报表中,碧桂园特意强调其净借贷比率从2018年中期的59%下降到58.5%,降低了0.5个百分点。其实2018年底碧桂园净借贷比率为49.6%,也就是说半年时间,碧桂园净借贷比率提高了将近9个百分点。万科今年上半年数据显示,净借贷比率为35.04%,房产企业的标杆中国海外发展上半年此数据为35%。碧桂园只有在2017年中接近这一数据,达到37.8%,之后又返回到40%以上。




备注:净借贷比率=/权益总额


2017年,碧桂园的有息负债规模大概在2000亿左右,但是2018年已经飙升到3100亿左右,2019年上半年规模与2018年相差不大。为了保持净借贷比率不至于增长太快,碧桂园2018年的权益总额中的非控制性权益达到了520.78亿,比2017年增长了291亿,2019年上半年权益总额中的非控制性权益继续增长达到554.75亿。



这显示作为房地产新贵,碧桂园负债仍然处于较高水平,而这直接影响其借钱的成本。


借贷成本在经过几年下降之后,从2018年开始回升


2019年半年报显示,碧桂园财务融资成本重新回到“6”的时代,上半年加权平均借贷成本上升到6.13%,同比上涨了6%,对比2017年中报数据,这一成本已经上升了16%。


尾声



十年的时间,中国房地产市场发生了翻天覆地的变化,曾经的头部房企也从“招保万金”变成了“恒碧万融”。


在近年来的年报中,碧桂园创始人杨国强总在回忆自己小时候“食不果腹”的苦难经历,杨国强的“低调”与碧桂园的“高调”似乎成了鲜明的对比。半年报披露后,碧桂园迎来媒体一篇“喝彩”之声,似乎去年被媒体“痛打”的阴影已经过去。


如今,随着“房住不炒”越来越成为趋势性政策,未来十年,这个不断创造财富奇迹的市场终究还会发生什么,碧桂园这匹黑马能否继续一路狂奔下去,似乎没有人可以预知。


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